Tôi muốn biết theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, trường hợp nào người dân phải gia hạn và không phải gia hạn khi hết hạn sử dụng đất?

Độc giả Minh Tuấn

Luật sư tư vấn

Căn cứ Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài theo Điều 171 thì các loại đất khác đều có thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Cụ thể như sau:

1. Trường hợp không phải gia hạn khi hết hạn sử dụng đất

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 là 50 năm.

Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định nêu trên mà không phải làm thủ tục gia hạn (So với Luật Đất đai năm 2013, đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, tạo thuận lợi cho người dân).

Đối với trường hợp này thì người sử dụng đất chỉ cần làm thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

2. Trường hợp phải gia hạn khi hết hạn sử dụng đất

Các trường hợp sau đây người sử dụng đất phải gia hạn sử dụng đất, việc gia hạn được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất:

- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định nêu trên.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

- Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn nêu trên.

Về thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo Điều 64 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Lưu ý: Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu tài sản phải chịu chi phí phá dỡ.

Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM